Fiscalité

Fiscalité

L’investissement d’un non-résident dans l’immobilier américain entraÏne deux fiscalités : la fiscalité américaine et la fiscalité de votre pays de résidence. Si la fiscalité américaine est la même pour tous et qu’elle est relativement douce, la seconde varie selon les conventions bilatérales de non double imposition et entraine de grandes différences selon votre pays d’imposition. Dans la majorité des cas, les revenus font à minima l’objet d’une double déclaration. Préalablement à votre investissement nous pourrons faire avec vous une analyse détaillée de votre situation.

HSI a opté pour la transparence fiscale afin de permettre à ses actionnaires d’éviter toute double imposition société / membre et de pouvoir optimiser leur imposition.

Imposition à l’impôt sur les sociétés

Dans le cas de l’imposition sur les sociétés, il n’est pas fait de différence entre les différentes natures de revenu (foncier, plus-value, intérêts, etc.) quant à l’imposition du revenu. Le revenu est taxable selon le taux de l’État de Floride (5%) puis selon le taux fédéral, soit 19,25% de taux combiné jusqu’à 50 000$ de revenu. Il n’est pas utile de créer une société à l’IS, une société étrangère pouvant s’enregistrer et payer l’impôt aux USA (pour éviter le versement de dividendes). Les impôts payés aux USA sont généralement déductibles de l’impôt sur les sociétés dans le pays où la société est enregistrée.

Imposition des revenus fonciers

L’administration américaine a une vision assez large des charges pouvant être déduites des loyers pour la détermination du revenu foncier : il s’agit de l’ensemble des charges ayant concouru à l’activité ainsi que l’amortissement du bâti (à l’exclusion du foncier) sur 27,5 années. Les travaux font l’objet d’un amortissement dans une logique de composants selon des durées variables. Le revenu de la société, déclaré auprès de l’administration fiscale américaine est réparti entre les associés au travers d’un formulaire appelé K1.

Chaque actionnaire déclare alors cette quote-part après s’être dûment enregistré auprès de l’administration. Chaque actionnaire est tenu de déclarer ses autres revenus de source américaine mais a également l’opportunité de déclarer toute charge (américaine ou non) ayant concouru à l’investissement (emprunts, billets d’avions, etc.) et qu’il aurait supporté, seul afin de diminuer son imposition.

Dans les faits, HSI prend en charge financièrement et administrativement ces démarches pour vous et procède au paiement de vos impôts.

L’impôt est dû selon le barème fédéral puisque la Floride ne prélève aucun impôt fédéral. Concrètement, un investissement en couple de 100 000 € ne génère aucune imposition aux USA du fait de la personal exemption ou une imposition de l’ordre de 3% du revenu distribué si cet investissement est fait par une personne seule.

D’une manière générale les administrations fiscales locales reconnaissent la transparence fiscale de la société (à l’exception notable de la Belgique) et imposent les revenus foncier en tant que revenus fonciers et non en tant que dividendes. Lorsque ces revenus sont imposables dans votre pays de résidence, il existe généralement un mécanisme d’annulation des doubles impositions prévu dans les conventions bilatérales (voir les liens en fin d’article). Attention, la transparence fiscale fait qu’un revenu foncier doit être déclaré dans votre pays de résidence selon les règles de calcul qui lui sont propres (par exemple, de nombreux pays dont la France ne permettent pas d’amortir le bâti).

Il existe 2 méthodes principales :
– le crédit d’impôt égal à l’impôt effectivement versé aux USA : l’imposition du revenu est calculée selon les méthodes de votre pays de résidence et l’impôt payé est déduit de celui-ci (sans pouvoir donner lieu à crédit d’impôt). C’est la méthode utilisée par le Canada.
– le crédit d’impôt égal à l’impôt qui aurait été dû dans votre pays de résidence. C’est la méthode appliquée par exemple par l’administration fiscale française, Suisse ou Belge (modulo la remarque supra ou l’article 22.1.b.). Cela revient à tenir compte des revenus américains pour le calcul du taux d’imposition sans l’inclure dans la base fiscale au moment du calcul de l’impôt (impôt = base x taux). Il convient de noter que cette méthode n’a pour impact que d’augmenter la progressivité de l’impôt : elle annule donc purement et simplement les impôts à taux fixe, tels la CSG en France.

Imposition de la plus-value immobilière

Le principe est que les membres d’une LLC transparente fiscalement sont imposés à hauteur de leur quote-part, via le formulaire K1. Dans certains cas, notamment au regard des imposition dans votre pays d’origine, des conditions de votre entrée ou de votre sortie, il peut donc y avoir un intérêt fiscal à céder les parts de la LLC avant la liquidation du portefeuille.

La taxation des plus-value de plus d’un an se fait au taux de 15%. Cette plus-value se calcule après réintégration des amortissement. Le taux réel est donc supérieur au regard de la plus-value effectivement constatée (prix d’achat – prix de vente).

La mécanique est la même que pour le revenu foncier : la plus-value est constatée, recalculée selon les normes locales et fait l’objet d’une double déclaration. Même si c’est souvent le cas, la méthode d’annulation de la non-double imposition n’est pas toujours la même que pour le revenu foncier (par exemple, en France c’est la méthode de crédit d’impôt qui prévaut ici et la CSG est donc due sur la plus-value). Il est donc dangereux de ne regarder la taxation qu’au regard des méthodes en vigueur aux USA : par exemple, même s’il existe des voies de contournement, si la loi fiscale américaine permet le réinvestissement sous certaines conditions du produit d’une vente dans un nouveau bien en franchise d’imposition, celle-ci restera très certainement due dans votre pays d’origine…

HSI vous accompagne sur tous les aspects fiscaux liés à votre investissement afin de vous aider à optimiser l’imposition de votre investissement.

Imposition sur la fortune

Il n’y a pas d’imposition sur la fortune aux Etats-Unis. L’imposition sur la fortune éventuelle de votre pays de résidence est donc due sans soustraction. HSI vous accompagne dans la définition optimale de la valeur à déclarer.

Imposition sur les successions

Les non-résidents ne bénéficient pas des larges exemptions en vigueur pour les citoyens américains et sont imposés dès 60 000$. De ce fait, malgré les mécanismes d’annulation de la double imposition il n’est pas impossible d’être imposable aux Etats-Unis et non imposable dans son pays d’origine. La détention des parts de HSI via une société fiscalement transparente dans son pays de résidence (par exemple en France une SCI) peut donc être une option pertinente.

Conventions fiscales

Avec la France

Convention de non-double imposition
Convention sur les successions

Avec la Belgique

Convention de non-double imposition

Avec la Suisse

Convention de non-double imposition
Convention sur les successions

Avec le Canada

Convention de non-double imposition

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